Как сообщил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, несмотря на общее сокращение объема инвестиций в недвижимость в 2025 году динамика вложений для разных сегментов была различна. Тройка лидеров относительно 2024 года осталась неизменной: первое место занял сегмент офисной недвижимости (33% вложений), на второй позиции – складская недвижимость (24%), далее – жилой сегмент (20%). Однако во всех вышеназванных сегментах наблюдается снижение объема инвестиций на 17-55% г/г.
При этом объем вложений в торговую и гостиничную недвижимость, напротив, вырос в 1,5 раза, а абсолютный показатель в гостиничном сегменте (60 млрд руб.) стал максимальным за всю историю наблюдений из-за закрытия ряда знаковых для рынка сделок – продажи Swissotel Resort Камелия в Сочи, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве и загородного отеля LesArt Resort в Московской области, а также продажи проекта реконструкции здания бывшей гостиницы «ЛюксЪ» в столице на Тверской улице.
2025 стал для национального рынка недвижимости годом сдержанной активности инвесторов, что в т.ч. обусловлено волатильностью экономики и сохраняющимся достаточно высоким уровнем ключевой ставки. Аналитик выделил три тренда, которые набрали силу в прошлом году.
Во-первых, в составе ЗПИФ увеличилось количество новых объектов. Доля таких транзакций в общей структуре вложений, по оценке эксперта, достигла 18% (или 172 млрд руб. в абсолютных значениях). Для сравнения, в 2024 году их доля составляла лишь 9% (120 млрд руб.). Управляющие компании продолжают активно формировать портфели и готовиться к притоку частных и институциональных инвесторов по мере перетока средств с депозитов.
Во-вторых, выросла доля сделок купли-продажи через торги. Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объеме инвестиций 19%, что стало максимальным за последние 10 лет наблюдений и, в среднем, превысило показатели прошлых периодов в 2-2,5 раза. В абсолютных значениях показатель превысил 177 млрд руб. Рост сделок через торги связан как с накоплением банками непрофильных активов и последующей их реализацией, так и со стремлением покупателей приобрести сложные объекты с максимально возможной юридической чистотой.
В-третьих, завершился процесс выхода иностранных собственников из российских активов. В ушедшем году было реализовано 12 транзакций с объектами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям. В то время как в 2024 году их количество составило 18. Сократился и объем таких сделок – 88 млрд руб. против 99 млрд руб. годом ранее. Крупнейшими сделками 2025 года стали продажа портфеля торговых центров компании Malltech и двух аутлет-центров компании Hines – «Белая дача» в Москве и «Пулково» в Санкт-Петербурге.
В структуре распределения инвестиционных вложений в недвижимость по регионам в 2025 году традиционно лидировала Москва с долей 74%. Доля инвестиций в объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 11%. Остальные 15% распределились по регионам России.
«В наступившем году, ввиду общего курса на стабилизацию, инвестиционный рынок продолжит возвращение к сбалансированному состоянию. По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450-500 млрд руб., а в целом по России – около 600-650 млрд руб.», – отметил Казарян. Он ожидает некоторую стабилизацию инвестиционной активности в офисах. Коррекция объемов вложений с постепенным восстановлением интереса к 2027 году предполагается в складской недвижимости. В торговом сегменте сохранится активность с участием как профессиональных игроков, так и новых инвесторов.
«В секторе гостиничной недвижимости после периода роста объема вложений ожидается стабилизация. Жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до смягчения денежно-кредитной политики», – заключил аналитик.
