- Ключевых факторов, которые повлияют на первичный рынок, два, – говорит руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская. - Первый - новая конфигурация господдержки. К середине года рынок адаптируется к правилам, которые введут в феврале. Именно от них - лимитов, ставок, требований к заемщикам будет зависеть основной объем сделок. Второй фактор - реальные доходы населения. Если рост зарплат не опередит инфляцию и подорожание кредитов, платежеспособный спрос продолжит сокращаться.
- Какой сценарий вы считаете основным для рынка новостроек?
- Базовый сценарий - стабилизация на новых, более низких уровнях. О восстановлении до пиков 2025-го пока говорить точно рано. После ожидаемого шока первого квартала в нынешнем году рынок нащупает новое равновесие. Спрос сожмется из-за дорогих кредитов и ужесточения условий, а застройщики будут вынуждены адаптировать ценовую политику, программы и объемы строительства.
Директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова рассказывает, что прежде всего влияние на спрос окажет динамика ключевой ставки Банка России и, как следствие, ипотечных ставок: «Ипотека исторически формирует 60-70% продаж на первичном рынке. К середине 2026 года ключевая ставка, вероятно, достигнет 13-14%, с потенциалом снижения к концу года до уровня, близкого к 10%».
Второй важный момент – доступность государственных ипотечных программ, в первую очередь семейной и IT-ипотеки: «Уже сейчас мы видим, как ужесточаются требования к заемщикам и сокращается выдача, часть банков приостанавливает кредитование еще до публикации новых условий. Вероятнее всего, эти программы будут уходить на задний план».
Важно отметить, что предложение на первичном рынке остается ограниченным, продолжает Диана Насирова. Девелоперы выводят на рынок меньше новых проектов, что связано как с ростом себестоимости строительства, так и с изменением градостроительных и архитектурных требований. Жилые комплексы прошлых лет постепенно распродаются, а новые выходят уже в других ценовых реалиях. Покупателю нужно время, чтобы адаптироваться к этой «новой норме».
- Дополнительным фактором станет конкуренция со вторичным рынком. По мере снижения ипотечных ставок разница в стоимости между первичным и вторичным жильем становится более ощутимой для покупателей. Качественный вторичный рынок будет забирать на себя часть спроса. Существенную роль сыграют ожидания покупателей. На этапе снижения ставок многие занимают выжидательную позицию, рассчитывая на более выгодные условия. Когда ставки стабилизируются на минимальных значениях, исчезает эффект срочности покупки «пока дешево». В этот момент спрос становится более рациональным и формируется за счет реальных потребностей: улучшения жилищных условий, расширения жилплощади и т.д., - заключает Диана Насирова.
