Как рассказала «МК» коммерческий директор «Град Девелопмент» Анастасия Римская, первым делом необходимо уточнить юридический статус террасы: это ваша собственность или общее имущество? На первый взгляд, с юридической принадлежностью террасы всё предельно ясно: терраса – это часть квартиры, из которой предусмотрен выход на эту террасу. В большинстве случаев такая планировка действительно предопределяет юридическую принадлежность открытой части квартиры.
Однако важно знать, что у террасы может быть и общественное назначение. И такая площадка относится к общедомовому имуществу всех жителей дома. Обычно это эксплуатируемые кровли или общественные террасы. Но могут возникать и неоднозначные ситуации. Например, терраса технически представляет собой единую площадку, которая опоясывает весь этаж и доступ на нее имеют жители всех квартир на этаже. При этом закрепленные за квартирами участки могут отделяться от соседских декоративными, а не капитальными перегородками или вовсе их не иметь. В этом случае вполне может оказаться, что терраса юридически – это общедомовая собственность. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно изучить выписку из ЕГРН и проектную декларацию, чтобы четко понимать, что вы приобретаете. Идеальный вариант, когда терраса включена в «общую приведенную площадь» квартиры с понижающим коэффициентом (как правило, 0,3 для террас и балконов).
Во-вторых, заранее спланируйте утепление террасы. Одна из самых распространенных и опасных иллюзий покупателей – возможность превратить открытую террасу в полноценный отапливаемый зимний сад или круглогодичную лаунж-зону. Перенос общедомовых радиаторов на лоджию, балкон, террасу и устройство водяных тёплых полов от центрального отопления запрещены, так как нарушают проектные решения, гидравлический режим системы и расчёт теплообеспечения дома. Наиболее очевидная угроза в российском климате – заморозка системы отопления.
Узаконить переустройство отопления скорее всего не получится. Поэтому владельцу квартиры с террасой придется утеплять ее автономными электрическими системами, например, инфракрасными обогревателями или кабельным теплым полом. Однако и здесь необходимо заранее убедиться, что на террасу выведена достаточная электрическая мощность.
В-третьих, оцените техническое оснащение террасы. За красивым изображением террасы на рендере застройщика скрывается комплекс инженерных решений, от качества которых зависит комфорт и безопасность. Самые проблемные моменты в проектировке террас – системы гидроизоляции и водоотведения. На террасе должно быть достаточное количество водосточных воронок (трапов). Террасе также необходим правильный уклон поверхности, чтобы исключить образование лужи и протечки.
Другой важный технический параметр – допустимая нагрузка на плиту перекрытия. В жилых монолитных домах временная нормативная нагрузка на перекрытия составляет около 150 кг на кв. м. Общая расчетная нагрузка с запасом достигает 800-1200 кг на кв. м. При этом в среднем каждый квадратный метр площади, например, джакузи дает нагрузку на перекрытия в размере 225 кг. Поэтому мечту о гидромассажной ванной на террасе следует соотнести с реальными техническими характеристиками выбранной квартиры. Наконец не стоит забывать и о более прозаичных коммуникациях: влагозащищенные электрические розетки, кран для подвода воды, освещение и т.п.
В-четвертых, изучите «микроклимат» и приватность: кто и что будет вас окружать? Комфорт на террасе определяется не только тем, что видите вы, но и тем, что окружает и воздействует на вас. Например, терраса на южной стороне здания без возможности затенения в летние месяцы может превратиться в раскаленную сковородку. Северная сторона, напротив, может оказаться в вечной тени, что не подойдет для многих растений и потребует дополнительного обогрева террасы даже летом.
Поскольку террасы стали часто проектироваться в высотных домах, важно учесть и ветровую нагрузку. Близко расположенные высотные корпуса могут создавать эффект «аэродинамической трубы» на террасе, поэтому имеет смысл устроить просмотр квартиры в ветряный день.
Другая проблема – эффект «аквариума». Изучите планы строительства жилого комплекса и соседних участков. Перед покупкой крайне важно оценить уровень визуальной приватности. Наконец, прислушайтесь к акустическому фону. Помимо очевидного шума от близлежащих магистралей, проблему могут создать внешние блоки общедомовых систем вентиляции с их характерным монотонным гулом: их часто размещают на крыше, и они могут создавать шум на террасах верхних этажей.
В-пятых, учитывайте расходы. Обустройство и содержание многофункциональной и большой террасы стоит недешево. Только укладка качественного настила из террасной доски в Москве обойдется примерно в 5-8 тыс. руб. за 1 кв. м. А если добавить к этому покупку уличной мебели, профессиональное озеленение и установку защитной маркизы от солнца, бюджет на обустройство большой террасы может легко превысить 1-1,5 млн руб. Далее необходимо помнить о постоянных расходах. Со временем в силу климатической нагрузки и износа расход на обслуживание большой и функциональной террасы растут. Например, глубокая чистка покрытия обойдется в 250 руб. за кв. м, удаление плесени – 300 руб. за кв. м, мытье ограждений – 150 руб. за кв. м. Для террасы площадью 50 кв. м разовая уборка обойдется 10-20 тыс. руб. в зависимости от сложности.
В-шестых, узнайте заранее: что можно и нельзя делать на террасе? Главный и самый частый источник конфликтов – приготовление пищи на огне. Согласно Постановлению Правительства РФ № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима», использование открытого огня, включая угольные мангалы и грили, на террасах многоквартирных домов категорически запрещено. Использование электрических грилей, как правило, допускается, но и здесь могут быть ограничения со стороны УК.
Другая проблема – «кастомизация» террасы. Любые конструктивные изменения, затрагивающие внешний облик здания, – от остекления и замены ограждений до установки пергол и козырьков – могут считаться изменением фасада, который по Жилищному кодексу РФ считается общим имуществом, и требуют сложного согласования со всеми собственниками и надзорными органами. Разумеется, на террасе нельзя держать домашних животных, складировать старые вещи и легковоспламеняющиеся материалы.
В-седьмых, продумайте функциональное зонирование и связь с квартирой. Удобство и реальная польза от террасы зависят от того, насколько грамотно она интегрирована в планировку квартиры. Прежде всего важно расположение выхода: идеальным решением считается выход из кухни-гостиной. Так проще создать единое пространство для приема гостей и обедов на свежем воздухе. Выход из спальни превращает террасу в сугубо приватную зону. Немаловажную роль играет и сам дверной проем: высокий порог неудобный, травмоопасный и визуально разрывает связь между интерьером и экстерьером. Оборудовать выход лучше раздвижными панорамными дверьми-порталами.
«Интерес к квартирам с террасами – это отражение нового запроса на качество жизни, особенно в премиальных проектах», – отметила Анастасия Римская. Однако, по ее мнению, терраса – это гораздо более сложный и ответственный актив, чем кажется на первый взгляд. Это сложная инженерная конструкция, юридический статус которой, техническая готовность и будущие эксплуатационные расходы требуют самого пристального внимания еще до покупки.
