«По итогам прошлого года суммарный объём инвестиций в российскую недвижимость снизился на 18%, до 1,1 трлн руб., главным образом за счёт сокращения вложений в площадки под жильё (– 54% г/г)», — заявила на прошедшей в Москве конференции «Сила четырех 2026» старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.
По ее расчетам, за минувший год доля российских регионов увеличилась всего на 4 п.п., до 12%. Вложения в недвижимость Санкт-Петербурга сократилась на 4 п.п., с 11% до 7%. Основная активность происходит на наиболее привлекательном для инвесторов столичном рынке (80%).
Интересно, что приток денег в коммерческую недвижимость остался на рекордном уровне 2024 года — 889 млрд руб. 18% от этой суммы (161 млрд руб.) купили закрытые паевые инвестфонды: объем вложений ЗПИФ в коммерческую недвижимость в денежном эквиваленте увеличился за год в полтора раза.
Второй год подряд по объёму вложений лидируют офисы: в течение прошлого года этот сегмент получил около 453 млрд руб. (– 9% год к году). Это почти половина (48%) от общего объёма инвестиций в недвижимость РФ (против 38% годом ранее). Любопытный факт: вложения в бизнес-центры с инвестиционными целями в 2025 году выросли на 37% г/г (до 214 млрд руб.). При этом в офисном сегменте снизился объём инвестиций в объекты под собственные нужды — на 30% год к году (до 239 млрд руб.).
На втором месте по объёму инвестиций в прошлом году оказался сегмент складской недвижимости. По итогам года он получил 229 млрд руб. ( 21% от общего объёма вложений). Существенную поддержку сегменту оказали сделки с фондами: 43% (99 млрд руб.) совокупного объёма инвестиций в складскую недвижимость в 2025 г. пришлось на покупку структурами ЗПИФ.
Объём инвестиционных сделок в ритейле, занявшем третье место в сегменте коммерческой недвижимости, вырос на 31% из-за эффекта низкой базы прошлого года — до 118 млрд руб. При этом почти две трети (63%) сделок по покупке торговых объектов пришлось на Москву, 22% — на регионы, 15% — на Санкт-Петербург.
Вложения в сегмент гостиниц выросли более чем в два раза, до 70 млрд руб. Около 65% инвестици было сделано в уже работающие гостиницы, 35% — в девелопмент новых объектов и редевелопмент.
А вот на долю площадок под жилую застройку пришлось всего 17% от общего объёма инвестиций в недвижимость в РФ. Против 31% годом ранее. В сегменте продолжается существенное снижение вложений — на 54% год к году, до 186 млрд руб. За последние пять лет это рекордно низкий показатель.
«В жилом сегменте спросом по-прежнему пользуются проекты на стадии строительства, а также площадки с уже утверждёнными ТЭП», — подчеркнула Ушакова.
В наступившем году аналитик ожидает снижения общего объема инвестиций на 15%, до 800–900 млрд руб. В наступившем году высокая активность инвесторов в коммерческой недвижимости, по ее мнению, сохранится. В первую очередь в офисах в условиях дефицита готового предложения. Также ожидается увеличение сделок в сегменте дата-центров и сохранение интереса к складской недвижимости.
Среди ключевых трендов эксперт отметила сохранение доходностей предыдущего года в коммерческой недвижимости (в секторе Офисы — 10,25 – 11,25%, Склады — 11,25 – 12,25%, Торговые центры — 11,50 – 12,50%).
Не предполагается увеличение объёма вложений в площадки под жильё. Основная доля сделок ожидается со строящимися жилыми проектами или площадками с ТЭП.
«Несмотря на общее охлаждение рынка, в этом году мы ожидаем стабильного спроса со стороны конечных пользователей как в офисном сегменте, особенно в объектах нового строительства, так и в складском сегменте, преимущественно в регионах в формате BTS (объект строится под конкретного заказчика. – «МК»)», — заключила Ушакова.
