Несмотря на то что «дело Долиной» завершилось в Верховном суде победой покупателя (исковые требования о признании сделки недействительной, как мы все помним, отклонены), этот прецедент существенно всколыхнул рынок недвижимости, и риелторы, и покупатели стали более внимательно относиться к заключению сделок по покупке-продаже жилья.
Все большую распространенность получает привлечение в качестве «гарантий» надежности сделки родственников владельца жилья. У них просят письменное подтверждение того, что продажа добровольна, а собственник не попал под «гипноз» преступных элементов. Как сообщают телеграм-каналы, близкие к сфере недвижимости, если человек отказывается давать контакты родственников либо они не выходят на связь, агентства предпочитают не рисковать и отказываются от такой сделки. Особенно если речь идет о пожилых продавцах.
Риелтор Елена Толстикова в разговоре с корреспондентом «МК» подтвердила, что они используют данную схему, но чаще в упрощенном порядке: просят прийти на сделку кого-то из родных.
«После «дела Долиной» быстро появился абсолютно новый лайфхак и страховка от «ведомых продавцов» (тех, кто, возможно, находится под влиянием мошенников и до конца не осознает последствия продажи недвижимости) — присутствие на сделке кого-то из близких родственников, а еще лучше заявление от этих родственников, заверяющих, что, по их мнению, отец или мать совершает сделку в здравом уме, а не по указке «правоохранительных органов» и так далее, — рассказывает нам риелтор. — Ведь, как известно, ведомый человек ни с кем не делится информацией о предстоящей продаже, мошенники запугивают людей и такие сделки проводятся в одиночку».
Юрист Ольга Абрикосова, со своей стороны, в беседе с «МК» отметила дополнительные плюсы такой меры: во-первых, есть возможность привлечь в качестве свидетеля присутствующих на сделке родственников в случае судебного спора.
Во-вторых, общение с родственниками поможет оценить риск дальнейшего оспаривания сделки со стороны членов семьи. В процессе общения риелтор и покупатель могут узнать о каком-то семейном конфликте либо о претензиях на квартиру со стороны членов семьи.
Если родственники ведут себя дружелюбно, знают о продаже и не возражают — это снижает риск сделки. Однако вместе с тем нужно держать в голове тот факт, что продавец может дать контакты только некоторых родственников, умолчав о наличии других.
Впрочем, как она подчеркнула, такие проверки были всегда. Но касались они, как правило, например, сделок по дарению. «К примеру, если приобретаемая квартира была получена в дар от родственника (пусть даже и десять лет назад), мы запрашивали нотариальное согласие дарителя на сделку (хотя по закону это согласие для проведения сделки не требуется)», — заметила Ольга Абрикосова.
Означает ли это, что все одинокие пожилые продавцы жилья, чью неблагонадежность некому подтвердить, априори попадают в «черный список» риелторов? Об этом мы тоже спросили нашу собеседницу. «Вряд ли они будут им отказывать, — ответила она. — На мой взгляд, это только вопрос цены. Если сделка высокого риска, то как правило, такие квартиры продаются с дисконтом».
Но юрист также подтвердила, что когда собственник — одинокий пенсионер, это всегда риск. Не только такой, как в примере Долиной, но и риск признания продавца не осознававшим значения своих действий (ст. 177 ГК РФ).
Тем не менее, по ее словам, продавец-одинокий пенсионер не «приговор» (сделке), а лишь основание для более тщательных проверок и превентивных действий, способных защитить право собственности в дальнейшем («например, можно пригласить прямо на сделку психиатра и так далее»). При этом даже подтверждение близких не может на 100% избавить покупателя от дальнейших проблем с недвижимостью — это только один из этапов скрупулезной проверки, причем далеко не самый важный.
Елена Толстикова между тем рассказала нам о ситуации на рынке недвижимости после «дела Долиной». «Многие ожидали, что оно обрушит вторичный рынок, — говорит она. — Что происходило по факту: рынок примерно с октября пошел в рост, и к концу декабря 2025 года достиг своего апогея. Квартиры продавались как «горячие пирожки», несмотря на сопутствующие такой покупке страхи. Когда судьбоносное решение по делу Долиной было принято, все быстро успокоились, и вопрос: «А сколько лет собственнику?» — задают уже не первым».
Привлечение родственников в качестве «гарантий» — не единственный метод, который активно используют сейчас риелторы. Добавились и другие интересные тенденции в проверке и оформлении сделок. Ими эксперт эксклюзивно поделилась с «МК».
Первая набирающая оборот тенденция — покупатели и их риелторы стали гораздо лояльнее относиться к альтернативным сделкам (когда квартира продается с одновременной покупкой другого жилья). «В этом отношении рынок точно перевернулся «с ног на голову» — десятилетиями в приоритете были «простые», свободные сделки, — объясняет она. — Конечно, в альтернативной сделке для покупателя есть свой большой плюс. Он видит цель продажи собственника, куда и на что уходят его деньги».
Следующий тренд — вновь «вошло в моду» освидетельствование у психиатра и нарколога в день сделки. До последнего времени, по словам эксперта, достаточно было справок из диспансеров о том, что собственник на учете не состоит. Сейчас принято брать обе справки (у них разные формулировки).
«Далее мы обращаем пристальное внимание на освобождение квартиры, — продолжила риелтор. — Заранее должно быть известно когда и куда выезжает продавец. Оптимальный вариант — перед сделкой убедиться (при свободной продаже), что квартира освобождена от вещей». И, конечно, добавила она, никуда не делись старые, отработанные годами проверки и процедуры, и для каждой сделки они свои.
