Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в прошлом году на рынок новостроек Московской области было выведено 28 новых проектов, в то время как в 2024 году стартовало 37 проектов. Максимальный объем предложения (14%) сконцентрирован в Ленинском городском округе. Наибольший рост цен в течение минувшего года отмечен в Красногорске (+29%), Балашихе (+28%), Мытищах (+22%) и Химках (+22%). На динамику цен в этих округах, по оценке аналитика, повлияли, в основном, два фактора. Во-первых, стартовали проекты бизнес- и премиум- класса, что повысило средневзвешенный показатель. Во-вторых, в данных округах (за исключением Химок) наблюдается устойчивый перевес доли спроса над долей предложения.
«Средняя цена 1 кв. м первичного жилья в Подмосковье в 2025 году выросла на 18%, тогда как в 2024 году показатель стагнировал», – отметила «МК» директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова. Особенно быстро, с ее слов, дорожают новостройки в Красногорске. В столице Московской области сейчас строится Рублево-Архангельская линия метро. Вместе с тем, «квадрат» первичного жилья в Красногорске до сих пор стоит почти на 20% дешевле, чем в Новой Москве. «Административный центр Подмосковья развивается быстрее большинства районов ТиНАО. Соответственно, покупателям местных новостроек практически гарантирована капитализация выше уровня инфляции», – подчеркнула девелопер.
Несмотря на небольшой рост доли предложения в корпусах на начальном этапе строительства (15,3%, +3 п.п. за год), наблюдается рост доли объема в корпусах на более поздних стадий строительства: в корпусах на стадии монтажа верхних этажей (19,5%, +3,7 п.п.), на этапе отделки (19,3%, +1,8 п.п.) и в сданных (21,4%, +3,1 п.п.) корпусах. Это связано с дефицитом стартов новых проектов в начале года.
По итогам прошлого года сократилась доля студий (19,1%, -1,5 п.п. за 12 месяцев) и двухкомнатных форматов (25,5%, -1 п.п.). Зато выросла доля однокомнатных (45,7%, +1,8 п.п.) и трехкомнатных (9,0%, +1,5 п.п.). Причем снижение доли студий на 1,5 п.п. произошло именно в IV квартале на фоне повышенного спроса на доступные лоты в преддверии изменений условий семейной ипотеки.
«Сейчас основным драйвером потребительской активности на первичном рынке РФ является семейная ипотека», – сообщил «МК» управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. По его оценке, в прошлом году порядка 75% жилищных кредитов, оформляемых в России, приходилось именно на данную льготную программу. Текущий всплеск спроса обусловлен ажиотажем в преддверии изменения условий выдачи субсидируемых займов с 1 февраля 2026 года.
– В то же время в проектах комплексного развития территорий (КРТ) показатель держится на стабильно высоком уровне, независимо от внешней конъюнктуры, – заметил Ваулин. – Это связано с тем, что такие комплексы отличаются сочетанием высокого коэффициента обеспеченности социальными объектами и привлекательных цен.
В структуре предложения сохраняется тенденция к росту доли без отделки (60,9%, +10,5 п.п. за год) и сокращению доли с чистовой отделкой (23,9%, -12,5 п.п.). Доля форматов white box относительно стабильна (15,2%, +2 п.п.).
Если годом ранее в диапазоне бюджета до 10 млн руб. было сосредоточено 64% предложения, то сейчас в этой ценовой категории экспонируется всего 51% рынка (-13 п.п.). Также за год на 9 п.п. выросла доля предложения от 15 и более млн, составив 15%.
По подсчетам Сырцова, средневзвешенная цена 1 кв. м. по итогам IV квартала средневзвешенная цена квартир составила 224,8 тыс. руб. за кв. м (+18% за год), апартаментов – 247,7 тыс. руб. (+28% за год). Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2025 года возглавили апартамент площадью 34,9 кв. м за 3,2 млн руб. в ЖК Воскресенска, квартира площадью 20,4 кв. м за 3,2 млн руб. в Подольске и апартамент площадью 17,5 кв. м за 3,3 млн руб. в Балашихе.
В 2025 году на рынке новостроек Московской области была зафиксирована 52 191 сделка по ДДУ (+19% за год). За IV квартал в сегменте отмечено 19 293 ДДУ (+75% за квартал, +99% за год).В течение минувшего года доля сделок с ипотекой выросла с 65% (в I квартале) до 78% (в IV квартале).
Максимальный объем сделок был зафиксирован в Красногорске (18%, +3 п.п. за год). Далее следуют Мытищи (16%, +5 п.п.) и Ленинский г. о. (15%, -3 п.п.).
«К концу 2025 года спрос на новостройки в Подмосковье значительно обогнал предложение», – заметил Сырцов. По его мнению, новые корпуса не успевали за продажей существующих лотов. В результате объем предложения снизился до 40 тыс. единиц, что на 12% меньше, чем годом ранее, и на 20% ниже пика II квартала 2025 г. Дефицит стартов, усиленный вымыванием наиболее доступного предложения, отразился на ценах. По итогам IV квартала средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла до 225,3 тыс. руб. (+10% за квартал, +18% за год).
Помимо сезонного фактора, опережающее вымывание объемов было спровоцировано ажиотажным спросом в преддверии ожидаемых изменений в программе семейной ипотеки. После сокращения предложения и резкого подорожания жилья комфорт-класса в «старой» Москве спрос массового покупателя последовательно смещается в сторону более доступного жилья в Новой Москве. Логичным следующим шагом станет переток данного спроса в Московскую область.
«В условиях сохранения высокой ключевой ставки низкая активность девелоперов, вероятнее всего, продолжится. Это означает дальнейшее сокращение предложения, которое станет основой для устойчивого роста цен в 2026 году», – заключил Сырцов.