В пределах административной границы округа девелоперы сегодня реализуют 2788 квартир и апартаментов в 41 проекте. Среди них 9 комплексов относятся к бизнес-классу (485 лотов), 14 – к премиум-классу (1350 лотов), 12 – к элитному классу (850 лотов), 6 – к делюкс-классу (103 лота). Новостроек комфорт-класса в Центральном округе сейчас нет.
Проекты рядом с границами «исторического центра» расположены в черте 9 районов ЦАО: Пресненский (12 комплексов), Замоскворечье (10), Басманный (7), Хамовники (6), Арбат (2), Мещанский (1), Таганский (1), Тверской (1), Якиманка (1). Квадратный метр в данных новостройках стоит в среднем 1,6 млн руб.
За пределами ЦАО, но также в радиусе 1,5 км от его юридической границы застройщики сегодня продают 6094 квартир и апартаментов в 51 проекте. Среди них 3 комплекса относятся к комфорт-классу (290 лотов), 26 – к бизнес-классу (3516 лотов), 201 – к премиум-классу (2173 лота), 3 – к элитному классу (115 лотов). Новостройки делюкс-класса на первичном рынке в этих локациях сейчас не представлены.
Рассматриваемые проекты находятся в пределах 16 районов: Даниловский (11), Марьина Роща (5), Сокольники (5), Хорошево-Мневники (5), Южнопортовый (4), Филевский Парк (4), Раменки (3), Беговой (2), Хорошевский (2), Донской (2), Лефортово (2), Гагаринский (2), Преображенское (1), Соколиная Гора (1), Нижегородский (1), Дорогомилово (1). Средняя цена 1 кв. м. в этих комплексах составляет 689 тыс. руб., подсчитали эксперты.
Во всех сегментах первичного рынка средняя цена «квадрата» новостроек у границ «исторического центра» выше именно в пределах ЦАО. В бизнес-классе «наценка» за юридическую принадлежность к Центральному округу составляет в среднем 8%.
«Расположение проектов в Центральном административном округе столицы серьезно влияет на ценообразование», — сообщила «МК» руководитель АЦ Stone Марина Грицкова. Они, с ее слов, практически всегда дороже, чем в близлежащих районах. Однако эта разница носит во многом маркетинговый характер. Географически комплексы расположены в непосредственной близости и окружены аналогичной инфраструктурой. Более того, на первичном рынке бизнес-класса в Центральном округе представлено меньше по-настоящему современных проектов. В основном распродается финальный пул лотов в новостройках, реализация которых стартовала еще 4-5 лет назад.
– В то же время вблизи юридической границы ЦАО сегодня строятся комплексы с эксклюзивными продуктовыми характеристиками, в том числе проекты класса бизнес+. Несмотря на это, проекты за границей Центрального округа отличаются более привлекательными ценами, – добавила девелопер. –Вложения в данные комплексы гарантируют не только экономию, но и значительную капитализацию, т. к. дорожают быстрее проектов бизнес-класса в ЦАО, многие из которых уже морально устарели.
На рынке новостроек премиум-класса «переплата» за юридическую принадлежность к ЦАО составляет 49%. Разрыв цен объясняется не только маркетинговыми факторами. Во-первых, земельные участки в Центральном округе дороже, чем в других локациях. Во-вторых, себестоимость реализации проектов в ЦАО выше вследствие сложной геопластики и плотной застройки.
«Квартиры в премиальных новостройках ЦАО стоят в среднем в полтора раза дороже, чем в соседних округах», – отметила «МК» коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее мнению, сегодня покупатели не готовы платить только за престижность локации. Для большинства из них гораздо важнее потребительские характеристики проектов, развитая инфраструктура комплексов и благоприятное окружение (зеленые зоны, социальные и рекреационные объекты в шаговой доступности).
В элитном классе разрыв достигает 58%. Корректное сопоставление комплексов комфорт-класса и делюкс-класса в черте ЦАО и соседних районах невозможно ввиду отсутствия релевантных объектов по обе стороны административной границы «исторического центра».